2 milyon konut elde kaldı

Türkiye'de son on yılda yaklaşık 2 milyon konut fazlası birikirken, kiradaki nüfusun hızla artması dikkat çekiyor. Dünya Gazetesinden Naki Bakır'ın ifadesine göre enflasyonu ikiye katlayan inşaat maliyetleri ve yüksek kredi faizleri, konut fiyatlarını artırarak orta gelirlinin alım gücünü düşürdü.

KONUT PİYASASINDA DURGUNLUK

Son yıllarda artan konut talebine rağmen, fiyat balonu ve yüksek kredi faizleri nedeniyle konut piyasası durgunluk yaşıyor. Kiradaki nüfus 23 milyona yaklaşırken, kullanım izni alınan ve ilk el satışlardan sonra satılmayı bekleyen konut sayısı 2 milyona ulaştı.

İNŞAAT SEKTÖRÜNDE DURGUNLUK

Uzun yıllar ekonominin lokomotifi olan inşaat sektörü, son yıllarda durgunluk yaşıyor. Artan girdi maliyetleri konut fiyatlarını yükseltirken, gelirleri artmayan ve yüksek faizler nedeniyle konut kredisi kullanamayan orta gelirlilerin talebi düştü.

7,3 MİLYON AİLE KİRADA

Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) “İstatistiklerle Aile” araştırmasına göre, 2022’de oturduğu konutun sahibi olan ailelerin oranı yüzde 60,7 iken 2023’te yüzde 56,2’ye düştü. Kirada olanların oranı yüzde 27,6'dan yüzde 27,8’e çıktı. Buna göre, zorunlu kiracı durumunda olan 7 milyon 313 bin 994 hane bulunuyor. Ortalama hane nüfusu 3,14 olarak dikkate alındığında, kiracı konumunda yaklaşık 22 milyon 965 bin 942 kişilik bir nüfus var.

KONUT KREDİSİ FAİZLERİ YÜKSEK

Bankacılık sektörü ortalamasında konut kredisi yıllık basit faizi 2014’te yüzde 11,9 iken, 2024 Nisan ayında yüzde 45’e ulaştı. Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu’nun (BDDK) belirlediği konut kredisi limitleri, satış fiyatı ve konutun sınıfına göre yüzde 50-90 arasında değişiyor. Ancak bankalar kredi taleplerine miktar bazında çok daha düşük oranda karşılık veriyor. En büyük kamu bankasının uyguladığı şartlara göre, on yıl vadeyle alınacak 1 milyon TL’lik konut kredisi için toplamda masraflar hariç 5,2 milyon TL geri ödenmesi gerekiyor.

KONUT KREDİSİ STOĞU AZALDI

Yükselen faizlerin kullanımını caydırması ve bankaların kredi miktarını düşürmesi sonucu konut kredisi stoku durma noktasına geldi. 2014 sonunda 125,8 milyar lira olan konut kredisi stoku, 2024 Nisan ayı itibarıyla 444,4 milyar liraya ulaştı. Ancak aynı dönemde tüketici fiyatları (TÜFE) bazında enflasyon yüzde 791,1 oldu. Konut kredisi stokunun 2014 sonundaki düzeyi, enflasyonla güncellendiğinde bu yıl nisan sonu itibarıyla 1 trilyon 120,6 milyar liraya karşılık geliyor.

KONUT FİYATLARI ARTIYOR

Merkez Bankası’nın Konut Fiyat Endeksi'ne göre, Türkiye genelinde 100 metrekare bir konutun ortalama satış fiyatı Mart 2024 itibarıyla son bir yılda yüzde 52 artışla 3 milyon 188,5 bin liraya ulaştı. İstanbul’da 4 milyon 601,3 bin, Ankara’da 2 milyon 503,8 bin, İzmir’de 3 milyon 672,7 bin lira olarak ölçüldü. Üç büyük il içinde ortalama konut fiyatları son bir yılda en düşük artışı yüzde 40,4’le İstanbul’da kaydetti. Yıllık bazda en yüksek artış yüzde 63,9’la Ankara’da gerçekleşti. İzmir’de ise yıllık artış yüzde 49,5 oldu.

KREDİYLE KONUT SATIŞI AZALDI

2020 yılında konut satışlarının yüzde 38,2’si banka kredisi ile (ipotekli) gerçekleştirilmişti. 2023 yılında toplam konut satışları 1 milyon 225 bin 926 adede, bunun içinde banka kredisi ile satılanların oranı 177 bin 748 adetle yüzde 14,5’e düştü. Bu yılın ilk dört ayında ise toplam satışlar geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 3,7 düşüşle 355 bin 173 adet olurken, banka kredisi ile satılan konutlar yüzde 57 düşüşle 34 bin 693 adette kaldı.

İNŞAAT MALİYETLERİ REKOR DÜZEYDE

Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) verilerine göre, 2016 başından Mart 2024 sonuna kadar olan dönemde TÜFE bazında birikimli enflasyon yüzde 693,8 olurken, inşaat maliyetlerindeki artış yüzde 1.361,4’e ulaştı. İnşaat sektöründe özellikle malzeme fiyatları hızlı bir artış gösterdi. Malzeme maliyetlerindeki artışta, nitelikli malzeme kullanımının ve ithal girdinin payının artması etkili oldu.

KONUT FAZLASI BÜYÜYOR

Satılan ilk el konutların sayısı, yapı kullanım izni alınan konut adedinin altında kaldığı için her yıl ülkedeki konut stokuna on binlerce yeni konut ekleniyor. 2014 başından, 2023 sonuna kadar olan on yılda toplam 7 milyon 133 bin 675 konut için yapı kullanım izni alınırken, aynı dönemde satışı yapılan ilk el konutların sayısı 5 milyon 365 bin 743’te kaldı. Buna göre sadece anılan on yıllık dönemde konut stokuna 1 milyon 767 bin 932 yeni konut eklendi.